도시는 공공개발과 민간개발이라는 2개의 축에 의하여 형성되고 발전한다. 자치단체가 지방재정을 투입하여 수행하는 공공개발은 주로 도로, 공원, 상·하수도, 폐기물시설 등 도시기반시설 확충에 중점적으로 이루어지며, 건축물이나 관광개발, 지역산업체 설립 등은 민간자본에 의하여 이루어진다.
모든 자치단체는 도시개발 촉진과 지역경제를 활성화하며 많은 일자리를 만들어 주는 민간자본을 적극적으로 유치하기 위하여 각종 규제를 과감히 완화해주고 다양한 인센티브를 제공해 준다. 민간자본 유치에 총력을 기울이는 이유는 민간자본에 의한 경쟁력 있고 매력있는 도시개발만이 지역을 살릴 수 있기 때문이다.
속초시는 민선7기 시절인 2019년 4월 고도개발을 난개발로 규정하고 더 이상의 고도개발을 막아야 한다는 방향 아래 건축규제를 강화하는 ‘도시계획조례’를 개정한 바 있다. 도심지 내 고도개발이 필요한 일반상업지역의 용적률을 800%, 준주거지역의 용적률을 400%로 낮추고, 재건축·재개발이 필요한 제2종 일반주거지역에 대해서는 25층 이하로 짓도록 건물층수를 제한하였다. 그리고 일반상업지역에서 주상복합건물을 건축할 경우 주택허용율을 85% 이하로 하여 15% 이상은 상가나 업무시설이 입지하도록 규제를 강화하였다. 또한, 공동주택 건축비의 큰 비중을 차지하는 법정주차대수는 세대당 1.3대에서 1.7대 이상(전용면적 85㎡ 이하 기준)으로 대폭 상향 조정하였다.
현재의 속초시의 건축규제는 전국에서 제일 강화된 규제를 적용하고 있다. 일반상업지역의 용적률은 강원도내 모든 시군이 1300%임에도 속초시만 유독 800%를 적용하고 있고, 준주거지역 용적률 또한 강원도내 모든 시군이 500%임에도 속초시만 400%를 적용하고 있다. 제2종 일반주거지역에서 층수제한은 태백시와 정선군을 제외한 대부분의 시군은 층수제한이 없는 반면 속초시는 25층 이하로 제한하고 있다. 대도시만 적용하고 있는 일반상업지역에서 주상복합건물 주택허용률은 서울 80%, 부산·대구·광주·대전 등은 90%이며, 강원도내 대부분의 시군은 규제없이 100% 주택건립을 허용하고 있는 데 비해 속초시는 대도시보다 강화된 85% 허용률을 적용하고 있다. 이 규제로 인해 현재 속초시 상권에 비해 상가가 많이 지어져 상가분양률이 매우 저조할뿐아니라 로데오거리 등 시내권의 상가 공실을 촉발하는 요인으로 작용하고 있다. 속초시의 법정주차대수(전용면적 85㎡이하 기준)는 세대당 1.7대 이상으로 춘천시·원주시 1.5대, 강릉시 1.4대, 동해시 1.3대 등과 비교해 볼 때 민간투자자의 부담을 가중시키고 있다.
이렇게 강화된 속초시의 건축규제로는 지역경제를 살리고 많은 일자리를 만들 수 있는 건축개발이나 관광진흥을 유인할 민간자본을 유치하기가 어렵다.
민간개발자가 투자하려면 사업성이 보장되어야 하는데 현재의 규제여건으로는 사업성을 확보하기가 사실상 어렵다. 여기에 더해 속초지역에 몇 년 전부터 불었던 건축붐의 영향으로 토지가격이 급상승하여 투자여건이 더욱 악화되었다.
결과적으로 민간개발자는 속초시보다는 건축규제가 없고 사업성이 확보될 수 있는 동해안의 다른 도시로 발길을 돌리고 있다. 최근 강릉시를 비롯한 고성군·양양군에서의 활발한 민간투자 유치가 이루어지고 있는 것을 속초시민은 눈여겨 볼일이다.
도시개발환경이 변화되어 현실에 맞지 않은 조례는 발 빠르게 개정되어야 한다. 인근 강릉시의 조례개정 사례가 좋은 예이다. 강릉시도 민선7기 시절인 2021년 6월 건축규제를 강화하는 차원에서 한때 일반상업지역의 용적률을 1100%, 준주거지역의 용적률을 400%로 낮추고, 제2종 일반주거지역의 층수를 25층 이하로 제한한 바 있었다. 그러나 민간투자 유치와 지역경제 활성화에 많은 문제점을 야기하자 민선 8기가 출범하면서 2022년 10월 일반상업지역 용적률 1300%, 준주거지역 용적률 500%로 복귀시키고, 제2종 일반주거지역의 층수제한 규제를 철폐하는 조례를 개정한 바 있다. 환경변화에 맞게 발 빠른 대응을 한 것이다.
속초시가 경쟁력 있는 국제관광도시로 변모하고 생활인구를 적극 확대하기 위해서는 고도개발을 할 수 있도록 건축규제는 과감히 풀어주되, 주변경관과 조화를 이루고 스카이라인을 대폭 살리는 경관심의를 강화하여 건축물 하나하나가 관광자원화 하도록 행정적인 노력을 기울여야 할 것이다.
장세호
전 속초시지방행정동우회장
수필가
[ⓒ 설악신문(www.soraknews.co.kr), 무단전재 및 수집, 재배포금지]
|
